小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例

相続税を納付することによって、居住や事業を継続することができなくなってしまうという事態をさけるために、自宅や事業用の敷地の評価について、一定の要件のもとで土地の評価を80%(または50%)減額が認められているものです。

小規模宅地の特例が使える土地は以下の3種類です。

1.特定居住用宅地等(住宅用地として使っている土地)

2.貸付事業用宅地等(人に貸している土地)

3.特定事業用宅地等(事業で使っている土地)

 

相続開始直前の状況 取得者 継続要件(申告期限まで) 減額割合 限度面積
所有 居住又は事業
 被相続人の居住用     配偶者  80%  330u
 同居親族  継続 継続  80%  330u
 別居親族  継続  80%  330%
 被相続人の事業用  親族  継続 継続  80%  400u
 被相続人の貸付用  親族  継続 継続  50%  200u
 同族会社への貸付用 役員である親族  継続 継続  80%  400u

 

小規模宅地等の特例「特定居住用宅地等」が受けられる場合

1.被相続人と同居している配偶者がその土地を取得した場合

2.被相続人と同居している親族がその土地を取得した場合で、相続税の申告期限までその土地を保有し、かつ、居住している場合

3.被相続人と同居していない親族が、その土地を取得した場合で、被相続人に配偶者や同居していた親族がおらず、かつ、相続開始前3年以内にその者またはその配偶者が所有する家屋に居住しておらず、かつ、その土地を相続税の申告期限まで保有している場合(相続開始の時に日本国内に住所がなく、かつ、日本国籍を有していない人は除かれます)

4.被相続人が介護医療院に入院したことにより、被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等も、小規模宅地等の特例の対象に含められます。

 

■貸付事業用宅地等(準事業)

小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、建物等の敷地となっている必要があります。したがって、構築物等の施設のない駐車場、いわゆる青空駐車場は特例の対象にはなりません。

更地の状態で駐車場事業者に貸付をし、借り受けた事業者が設置した車止めや精算機などの設備及びアスファルト舗装等が構築物として認められれば、貸付事業用宅地として特例が受けられます。

砂利敷き駐車場の砂利も構築物に該当する場合もあります。ただし、砂利の量が少なかったり、砂利が埋没して地面が露出した状態の場合は、構築物とみなされません。ケースバイケースです。

小規模宅地等の特例は、不動産の貸付を相当の対価を得て継続的に行われているものを対象としていますので、使用貸借の場合はその対象とはなりません。

貸付事業用の土地(アパート、駐車場、自転車駐輪場等)については200uまで50%減額になります。

 

相続開始前3年以内に貸し付け事業用の用に供された宅地は小規模宅地等特例の対象外になりました(平成30年度税制改正)。

元々、「事業的規模」で不動産賃貸業を営んでいた人が、相続開始前3年以内に賃貸用不動産を購入してもその土地は小規模宅地等の評価減の対象です。

 

■特定事業用宅地等

特定事業用宅地として特例が受けられる要件は次のものになります。不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業は含まれません。

1.被相続人が事業の用に供していた土地で相続人が事業を引き継ぎ、申告期限まで営業し、かつその宅地を所有する場合

2.被相続人と生計を一にする親族が事業の用に供していた宅地で、その親族が事業を相続開始前から申告期限まで引き続き営業し、その宅地を所有する場合

要件に適合すれば、400uまで80%減額になります。

 

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社の事業(不動産貸付事業、駐車場業、自転車駐車場及び準事業は含まれません)の用に供されている宅地等で、その法人の役員である親族が取得した場合には、400uまで80%減額になります。

適用の要件

1.相続開始の直前まで、

2.特定同族会社が事業の用に供されていた宅地等で、

3.相続開始時から申告期限において、当該被相続人の親族(申告期限に同族会社の役員であることが必要)が、

4.申告期限までその事業を継続しており、

5.その土地を申告期限まで所有している場合

 

特定郵便局舎用宅地等

特定郵便局舎用宅地等とは、郵政事業庁設置法第5条に規定する郵便局で、国が設置するもの以外のもの(特定郵便局)の用に供されている建物の敷地とされている宅地等をいいます。

次の要件を満たした場合には、宅地等の地積のうち400uまでの部分について相続税評価額を80%減にできます。

1.郵政民営化法の施行日(平成19年10月1日)前から日本郵政公社に貸し付けていた一定の建物の敷地であり、当該賃貸借を承継した郵便局株式会社に引き続き貸し付けているもの。

2.郵便局株式会社が相続開始後5年以上、その宅地等を引き続き借り受け、郵便局舎の用に供することについて証明がなされたものであること。

3.この特例の規定を既に受けていないこと。

民営化後の新たな賃貸借契約からは80%評価減にはなりません。

 

対象となる小規模宅地が複数ある場合は、複数の土地の適用が可能ですが、適用面積については下記の制限があります。

特定居住用宅地(330uまで)特定事業用宅地(400uまで)は併用可能

 どの宅地から小規模宅地等の適用を受けていくかで評価額も税金も変わってきますので、検討が必要になります。

・貸付事業用宅地と他の種類の小規模宅地は併用不可

 

二世帯住宅については、建物内部で行き来ができない場合などでも同居とみなされますが、建物が区分登記されている場合には規定の適用を受けることができません。

被相続人の生前に相続時精算課税による贈与によって取得したと地については、小規模宅地の適用を受けることはできません。

 

被相続人が老人ホーム等に入居中に死亡した場合

次の状況が客観的に認められれば特例が適用されます。

1.相続開始時点において介護保険法に規定する要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人が、老人ホーム等へ入所していたこと。

2.その建物を被相続人等以外の者の居住の用に供した事実がないこと(同一生計親族については問題ありません)。

3.下記の住居または施設に入居していたこと

 ・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居(老人福祉法第5条の2第6項)

 ・養護老人ホーム(老人福祉法第20条の2)

 ・特別養護老人ホーム(老人福祉法第20条の5)

 ・軽費老人ホーム(老人福祉法第20条の6)

 ・有料老人ホーム(老人福祉法第29条第1項)

 ・介護老人保健施設(介護保険法第8条第27項)

 ・サービス付き高齢者向け住宅(上記の有料老人ホームを除く、高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項)

 ・障害者支援施設・共同生活援助を行う住居(障害者総合支援法第5条第11項、15項)

 

特例の適用を受けるためには、相続税の申告書を提出する必要があります。相続税が生じなかった場合でも、この特例を受けた結果、納税額がなくなったという場合には、申告書を提出する必要があります。

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